大阪で建てたい一戸建て|リフォームで得られるくつろぎ我が家

土地の特長

西武線沿線の建蔽率、容積率の傾向を踏まえた上で土地を探すべき

西武線沿線で一戸建てを建てるための土地を探す場合、エリア毎の建蔽率と容積率の傾向を押さえておくことが適切な土地選びのポイントとなります。マンションやビルが建つことが前提となる、駅前や大通り沿いなどの商業区域は別にして、第1種低層住宅区域は地域ごとに建蔽率、容積率に大凡の傾向があるのです。中野区以東の地域では建蔽率50%もしくは60%で、容積率150%の土地が多いです。これは3階建てが建てられるという事を意味します。逆に言えば、周辺に3階建ての家が建つ可能性が高いという事で、南側が道路などで開けている土地以外の土地を購入する場合は重要な検討項目になります。練馬区や杉並区の西武線沿線のエリアは建蔽率50%、容積率100%の地域が多いです。西東京市など23区外になると、建蔽率40%、容積率80%の土地も出てきます。

建てたい一戸建ての延べ床面積が決まっていれば、容積率次第で必要な土地面積は異なってくる

建てたい一戸建ての延べ床面積が決まっている場合、容積率次第で必要な土地の面積が変わってきます。ですから、先の土地の広さを決めるのではなく、求める一戸建ての延べ床面積を決めることで、求める一戸建てをより安く建てられる地域がどこなのかの目途が立ちやすくなるのです。例えば延べ床面積30坪の一戸建てを建てたい場合、中野区など容積率150%の地域であれば3階建て前提で20坪の土地あれば建築可能です。実際は階段の面積が2階建ての倍必要ですからもう少し土地が必要ですが、それでも25坪は要りません。一方で3階建ての建築コストは2階建てと比べて坪あたり10万円程度上がることを見越す必要があります。練馬区や杉並区の西武線沿線など容積率100%のエリアならば30坪、23区外で容積率80%の地域ならば37.5坪の土地が必要です。こういったエリア毎の特徴を踏まえて、土地単価の違いにこの必要な土地の面積を掛け、更に3階建ての場合は建築コストで坪10万円余分に乗せた上で、どの地域が一番安くつきそうか、を考えることがエリア毎で容積率の差の大きい都内の西武線沿線で一戸建て用の土地を効率的に購入するための工夫なのです。

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